O mercado imobiliário tokenizado vacila enquanto outro acordo exagerado desmorona

Conclusão:

• Esperava-se que a eliminação do atrito dos negócios imobiliários com tokens atraísse instantaneamente dinheiro institucional e liquidez, mas as coisas estão avançando lentamente.
• Uma joint venture de alto nível entre a startup de Tecnologia Fluidity e a corretora Propellr foi silenciosamente arquivada no verão. Ambas estão agora trabalhando em projetos separados de empréstimos tokenizados envolvendo DAI multicolateral.
• Um acordo imobiliário tokenizado de US$ 20 milhões descarrilou no início deste ano porque o emissor, a gigante de negociação DRW Holdings, não solicitou permissão ao detentor da dívida sênior para transferir a propriedade.
• A SEC analisou de perto o Factor 805, uma tokenização dos condomínios do Brooklyn que incorporou a stablecoin DAI da MakerDAO, e mais tarde deu sinal verde ao projeto.

Aqui está uma verificação da realidade – ou verificação da realidade, por assim dizer – para os evangelistas da tokenização.

A ideia de combinar tokens de blockchain e imóveis nos EUA estava no auge no início deste ano, com dormitórios universitários, estações de esqui e luxuosos blocos de apartamentos em Manhattan se alinhando para redefinir o mercado de hipotecas comerciais.

Após o circo da oferta inicial de moedas (ICO) de 2017, uma segunda onda de investidores adultos levantaria capital e emitiria empréstimos usando tokens baseados em blockchain e, no processo, eliminaria um exército de intermediários e banqueiros.

Uma abordagem regulamentada, oferecendo os chamados tokens de segurança para grupos selecionados de investidores, traria liquidez sem atrito ao sistema Finanças legado do setor imobiliário.

Essas altas expectativas (e entusiasmo) foram exemplificadas em uma joint venture entre os provedores de Tecnologia Fluidity (apoiada pelo chefe da Consensys, JOE Lubin, e Michael Novogratz, da Galaxy Digital) e a corretora focada em ativos digitais Propellr.

Ampla cobertura da mídia em seu lançamentoincluiu um vídeo na Bloombergapresentando o famoso corretor imobiliário Ryan Serhant (estrela do programa de televisão a cabo “Sell It Like Serhant”) discutindo os novos pastos que a tokenização pode trazer.

No entanto, a tão esperada ruptura sísmica no mercado imobiliário multibilionário T aconteceu.

Ressaltando a decepção, o projeto Fluidity e Propellr foi silenciosamente arquivado no início deste ano. A joint venture nunca foi oficialmente consumada e as empresas seguiram caminhos separados desde então.

Nenhum dos lados quis discutir os detalhes do cancelamento do empreendimento. Mas ambos concordam que o mercado tokenizado T estava pronto para o caso de uso imobiliário.

“O mercado era muito jovem na época”, disse Sam Tabar, cofundador da Fluidity. “Ele T tinha apetite institucional suficiente.”

Ele descreveu a parceria da Propellr como “uma joint venture contemplada” na qual a Fluidity seria uma acionista minoritária.

Seleção adversa

Atualmente, a negociação de colocações privadas e transações estruturadas em ativos como imóveis é pouco frequente e o preço normalmente é menor que o valor patrimonial líquido.

A tokenização foi vista como uma forma de remover o atrito em torno da transferência de propriedade e estimular a liquidez nos Mercados secundários.

Ofertas de tokens de segurança (STOs), que são instrumentos financeiros regulamentados, são uma opção viável para a tokenização de ativos do mundo real, como imóveis — pelo menos no papel.

Fazendo uso de uma isenção na lei de valores mobiliários dos EUA chamada Regulamento D, as STOs operam como colocações privadas, normalmente permitindo que empresas menores levantem capital vendendo títulos de capital ou dívida para investidores selecionados sem passar pelo árduo processo de registro.

A única coisa que faltava nessa nova e corajosa economia de tokens era capital institucional para entrar.

“O mercado imobiliário tokenizado veio com uma promessa embelezada”, disse Todd Lippiatt, CEO da Propellr. “Veio de um lugar onde as pessoas estavam realmente misturando verborragia. Da minha perspectiva pessoal, o que eles estavam alegando como liquidez é, na verdade, acesso ao mercado.”

As instituições querem ver liquidez antes de prosseguirem e reprojetarem todo o seu back office. Enquanto isso, os emissores precisam colocar tokens no mercado para provar sua tese, levando a um problema do ovo e da galinha.

Em vez de participação institucional, o hype levou a uma espécie de fenômeno de "seleção adversa", disse Lippiatt, atraindo pessoas que T tinham uma opção melhor para levantar fundos ou que tinham gasto muito dinheiro construindo infraestrutura de tokens de blockchain e queriam Siga a um de seus próprios projetos.

“Acho que em um ponto tínhamos US$ 3 bilhões em interesse em tokenização”, disse Lippiatt. “Mas quando você começou a peneirar tudo, havia um monte de gente que queria levantar dinheiro para negócios realmente ruins.”

Soluço do porto

Fluidity e Propellr estão em boa companhia quando se trata de soluços e repensas.

Também no início deste ano, um acordo para tokenizar US$ 20 milhões em moradias estudantis elaborado pela startup de blockchain Harbor e pelo braço imobiliário da empresa de negociação DRW Holdings, sediada em Chicago, fracassou, assim comorelatado pela primeira vez pelo Block.

De acordo com uma pessoa familiarizada com a situação que falou com o CoinDesk, um erro básico atrapalhou o acordo.

As partes ignoraram uma cláusula de não transferência incluída na hipoteca da propriedade, e o detentor da dívida sênior, o U.S. Bank, sediado em Minneapolis, não concedeu permissão para transferir a propriedade.

Um porta-voz da Harbor, que desde então mudou do financiamento coletivo para uma função puramente de provedor de Tecnologia , confirmou que “o credor não concordaria com a transferência do empréstimo”, mas acrescentou que “a questão não estava relacionada à tokenização”.

Nem a DRW, a possível emissora de tokens no acordo, nem o U.S. Bank, o credor, responderam aos pedidos de comentários até o momento desta publicação.

(Em abril, Evan Lapiska, um porta-voz do banco, disse ao CoinDesk que ele não tinha mais “um interesse atual ou ativo” na propriedade, conhecida como Hub at Columbia, na Carolina do Sul.)

Dependendo de como você encara a questão, entrar entusiasticamente no mercado munido de um livro de assinaturas e alguma Tecnologia blockchain demonstra a imaturidade desse novo paradigma de investimento e o conflito contínuo entre os velhos métodos e os novos.

OK, baby boomer

Desde que deixou de lado a tokenização de blocos de apartamentos, a Fluidity mudou seu foco para outras áreas onde a tração está acontecendo, disse Tabar.

Ele tem trabalhado em umPortfólio de ativos tokenizados, explorando empréstimos descentralizados usando o sistema DAI multi-colateral MakerDAO e penhorando títulos do Tesouro dos EUA como garantia. Um novo produto Fluidity deve ser lançado no mês que vem.

No final, o prognóstico de Tabar sobre a natureza calcificada do mercado imobiliário se resume a um amplo impasse geracional.

“Os baby boomers que ainda estão nos assentos do poder T querem mudanças neste ponto de suas Carreiras. Eles só querem que o sistema permaneça o mesmo para que possam extrair o máximo de valor dele e ter uma boa aposentadoria”, disse ele.

Durante o período em que suas empresas trabalharam juntas, Lippiatt e o cofundador da Fluidity, Michael Oved, foram coautores de um white paper analisando o problema que a tokenização estava tentando resolver em torno de colocações privadas e uma possível solução, apelidada deCachoeira de dois tokens.

A proposta envolveu dois tokens separados: um sênior em prioridade de pagamentos replicando dívida e o outro júnior em prioridade de pagamentos replicando patrimônio. A ideia era trazer uma contabilidade completa de uma transação para a camada de token para que um título pudesse realmente ser avaliado.

“Não é apenas patrimônio em imóveis”, disse Lippiatt. “Você é dono do imóvel menos qualquer dívida devida mais qualquer FLOW de caixa que entre, o histórico de pagamento e assim por FORTH. Tudo isso entra em como ONE pode querer avaliar algo.”

Olhando para trás, essa atenção aos detalhes (além de ter requisitos de conformidade codificados em contratos inteligentes) foi útil para as empresas quando a Securities and Exchange Commission (SEC) bateu à porta.

Lippiatt relembra a tokenização de um empréstimo em um bloco de apartamentos no Brooklyn chamadoFATOR-805, que foi o primeiro ativo do mundo real a incorporar o DAI, a stablecoin do MakerDAO.

Aceitar DAI, bem como moeda fiduciária e distribuir DAI como pagamentos de juros atraiu a atenção da SEC, que visitou a Propellr (uma corretor registrado) e passou várias horas entrevistando a equipe e revisando a transação.

“Em meados de agosto, tivemos outra entrevista com eles [SEC] e eles disseram, 'não temos nenhuma exceção na forma como vocês fizeram esse acordo.' Em outras palavras, 'nós aprovamos.' Então, espero que tenhamos ajudado a criar uma Política”, disse Lippiatt.

A esperança é eterna

Olhando para o futuro, a Propellr continua focada no MakerDAO e no potencial do DAI multicolateral, trabalhando em um piloto de hipoteca tokenizada com a Centrifuge, sediada em Berlim (“o tipo de parceiro de blockchain que eu estava procurando”, disse Lippiatt).

“Acho que estamos no fim do Ato 1. O Ato 2 trará melhores camadas de protocolo; resolverá alguns dos problemas de Política de Privacidade com os quais as pessoas estão preocupadas, especialmente no cenário de hipotecas”, disse Lippiatt. “É uma jogada longa e espero que T acabe se tornando uma tragédia.”

Ainda há uma série de projetos interessantes investindo no mercado imobiliário, incluindo Securitize, AssetBlock, Fundament, Smartlands, Bits of Property, para citar apenas alguns.

Tendo evoluído a partir do seu modelo anterior de financiamento coletivo, a Harbor, sediada em São Francisco, ajudou recentementetokenizar US$ 100 milhões em fundos imobiliáriosem conjunto com o gestor desses fundos, iCap Equity.

“Há coisas em produção”, disse o CEO da Harbor, Josh Stein. “Temos clientes com títulos tokenizados e houve algumas negociações em imóveis. Está saindo voando das prateleiras? A resposta é não.”

Stein reconheceu que pode haver alguma decepção em comparação a todo esse exagero, mas disse que a situação não é tão ruim assim e sim se assemelha à aparência de uma adoção Tecnologia normal.

“Nós evoluímos de onde as pessoas podiam simplesmente gritar a palavra ‘token’ e os investidores jogavam dinheiro nele”, disse ele.

ATUALIZAÇÃO (26 de novembro, 16:15 UTC):Uma passagem neste artigo foi alterada para esclarecer qual entidade recebeu uma visita da SEC.